forside.jpg (328100 bytes)
Startside
Betænkning
Kommisorium
Udvalg
Rapporter & notater
Yderligere oplysninger
Links
 

uk-wave.gif (1927 bytes)

English version

NYTTEKST(kopi).jpg (3685 bytes)

vertikalstreg.jpg (2773 bytes)

By- og Boligministeriet:
Notat om mulighederne for at drive erhverv i almene boligområder. København, november 1999.

Indhold:
Nybyggeri
5 %-reglen
Ejerskab
Eksisterende byggeri

Nybyggeri

Siden 1992 har det ikke været muligt i nogen form at yde støtte til etablering af nybygget erhvervsareal. I de tilfælde, hvor der sker etablering af erhvervsareal i forbindelse med nybyggede almene boliger, sker det enten som en selvstændig ejendom ’ved siden’ af den almene ejendom eller, såfremt erhverv og bolig er bygget sammen i samme bygning, ved en opdeling af ejendommen i to selvstændige ejerlejligheder omfattende hver sit areal. Den almene boligorganisation kan ikke stå som ejer af erhversarealet, jf. neden for.

 

5 %-reglen

Indtil 1. januar 1992 gjaldt den særregel, at der kunne ydes støtte – i form af statsgaranti – til indretning af butiks- kontor- og værkstedslokaler, når disse arealer ikke udgjorde mere end 5 % af beboelsesafsnittets bruttoetageareal. Udgjorde erhvervsarealet mere end 5 % skulle der ske en udskillelse enten matrikulært eller ved en ejerlejlighedsopdeling som nævnt oven for.

Ændringen pr. 1. januar 1992, der skete i form af en ændring af støttebekendtgørelsen, indebar således, at erhvervsarealer uanset størrelse skulle udskilles.

Baggrunden for denne ændring var, at det kunne konstateres, at der gennem en årrække var tale om meget få byggerier med erhvervsarealer, hvilket kunne skyldes, at der på daværende tidspunkt blev opført store indkøbscentre, hvorfor det kunne være svært for mindre erhvervsdrivende at konkurrere på priser og udbud af varer. Der havde endvidere vist sig tilfælde med udlejningsproblemer, hvilket kunne påføre beboelseslejerne risiko for at dække lejetab for erhvervslejemålene.

 

Ejerskab

En almen boligorganisations hovedformål er at opføre, udleje, administrere, vedligeholde og modernisere almene boliger med tilhørende fællesfaciliteter og andre boliger med fællesfaciliteter, hvortil der er ydet offentlig støtte. Boligorganisationen kan herudover udføre aktiviteter, som har en naturlig tilknytning til boligerne og administrationen af disse, eller som er baseret på den viden organisationerne har oparbejdet gennem sin virksomhed.

Reglerne om hovedformål blev - på baggrund af flere års diskussioner om hvilke opgaver organisationerne kunne påtage sig med den risiko dette kunne have for afdelingernes midler - præciseret ved en lovændring i februar 1995.

Der blev udstedt en bekendtgørelse, som detaljeret angiver, hvilke sideaktiviteter, de almene boligorganisationer m.v. kan udføre.

I relation til erhvervsarealer indebærer bekendtgørelsen følgende:

 

Byggerier med tilsagn om støtte eller almen status før den 1. januar 1992

Boligorganisationen kan have skøde på erhvervsarealer, som f.eks. butikker og serviceerhverv bl.a. læger og tandlæger, i byggeri, der falder inden for almene boligorganisationers formål. Det er imidlertid en betingelse, at byggeriet har fået tilsagn om støtte inden den 1. januar 1992, dvs. inden 5 %´s reglens afskaffelse, og at erhvervsarealet er indrettet før denne dato.

Der kan ikke efter denne dato ske en udvidelse af erhvervsarealer, som en afdeling har skøde på. Ønskes en sådan udvidelse, må udvidelsen matrikuleres som en selvstændig ejendom eller udskilles ved ejerlejlighedsopdeling. Boligorganisationen vil ikke på noget tidspunkt kunne eje det pågældende areal, men alene kunne administrere såvel opførelsen som den senere drift. Tilsvarende gælder, såfremt en bolig med kommunens samtykke nedlægges efter § 28 i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. Ejendommen må da opdeles i to selvstændige ejerlejligheder, én indeholdende den nye erhvervslejlighed og én indeholdende restejendommen.

 

Byggerier med tilsagn om støtte eller almen status efter den 1. januar 1992

Hverken en boligorganisation eller en afdeling kan have skøde på erhvervsarealer i dette byggeri, men kan forestå administrationen såvel den byggemæssige som den driftsmæssige.

Der findes undtagelser fra det generelle forbud mod, at en organisation står som ejer af erhvervsarealer.

I forbindelse med ekstraordinære udlejningsvanskeligheder i en almen boligafdeling er der mulighed for med kommunalbestyrelsens tilladelse at udleje almene boliger til andet end beboelse. Der skal være tale om midlertidig udlejning. Den almene boligorganisation kan fortsat stå som ejer og den offentlige støtte bortfalder ikke.

Også i forbindelse med køb af eksisterende ejendomme er der mulighed for, at almene boligorganisationer fortsat kan eje erhvervsarealer. Med det formål at lette almene boligorganisationer erhvervelse af eksisterende private herunder kommunale udlejningsejendomme mv. er der givet mulighed for, at kommunalbestyrelsen kan dispensere fra kravet om, at almene boligorganisationer ikke må eje erhvervsareal. Der kan i den forbindelse stilles krav om, at boligorganisationen indestår for dækning af tab som følge af udlejningsvanskeligheder i erhvervslokalerne.

Uanset de specifikke regler findes i en bekendtgørelse, kan reglerne ikke umiddelbart ændres administrativt. I betænkningen til det ovenfor omtalte lovforslag udtales det, at en ændring af bekendtgørelsen ikke kan ske uden godkendelse fra de partier, der har indgået forlig om lovforslaget, og at Folketingets Boligudvalg skal orienteres om ændringer af bekendtgørelsen.

 

Eksisterende byggeri.

Boligreguleringslovens kap. VII regulerer udnyttelse af den eksisterende boligmasse. Reglerne gælder for alle typer boliger i kommunen, dvs. privat og alment udlejningsbyggeri, private andelsboliger, parcelhuse, ejerlejligheder og andre former for ejerboliger.

Reglerne gælder i alle kommuner med huslejeregulering, dvs. hvor lejen i privat boligbyggeri til udlejning fastsættes efter reglerne om omkostningsbestemt leje. Der er her typisk tale om større kommuner, i alt 150 kommuner.

Endvidere gælder reglerne i de kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har besluttet, at reglerne eller en del af dem skal gælde. En sådan beslutning kan træffes for en periode på 4 år ad gangen, men perioderne kan være sammenhængende.

Pr. 1. oktober 1999 gælder reglerne i kapitel VII helt eller delvist i 183 kommuner og bestemmelsen i boligreguleringslovens § 46 om nedlæggelse af boliger i 178 kommuner.

Den bestemmelse, der er af betydning for at anvende en lejlighed eller et klubværelse til erhverv, er boligreguleringslovens § 46. Efter denne bestemmelse er det bl.a. ikke tilladt at nedlægge en bolig helt eller delvist ved at tage den i brug til andet end beboelse, uden at man forinden har fået kommunens tilladelse til det.

Der kræves kun samtykke, hvis boligen allerede er taget i brug til beboelse. Nyopførte lejligheder og klubværelser, hvor ingen endnu er flyttet ind, kan derfor tages i brug til erhvervsformål uden at indhente kommunens samtykke.

Er boligen, der helt eller delvist ønskes taget i brug til erhverv, ledig, kan kommunen kun nægte samtykke til nedlæggelsen, hvis der er behov for at opretholde boligen på grund af boligsøgende i kommunen. Det kræves således, at der skal være en efterspørgsel efter boliger. Er det ikke tilfældet, kan kommunen ikke nægte samtykke til ibrugtagningen til erhverv.

Fremsættes ønsket om at bruge en del af en lejlighed af en beboer, der allerede benytter boligen til beboelse, har kommunen mulighed for at give en personlig tilladelse til den pågældende beboer, ligesom der er mulighed for at gøre tilladelsen tidsbegrænset. Konsekvensen af en tilladelse vil være, at den næste beboer i boligen, som ønsker at anvende en del af boligen til samme formål, som den, der først har fået tilladelsen til delvis erhvervsudnyttelse, ikke kan nægtes samtykke til den delvise nedlæggelse, medmindre kommunen generelt ændrer sin praksis for tilladelse til delvis nedlæggelse af boliger af den pågældende størrelse. Dette følger af den almindelige forvaltningsretlige lighedsgrundsætning.

Det må således antages, at kommunen ved sin afgørelse af, om der skal gives tilladelse til delvis nedlæggelse, skal foretage saglige overvejelser om behovet for at opretholde boliger af en bestemt størrelse.

Tages en bolig i brug til andet formål end helårsbeboelse uden kommunalbestyrelsens samtykke, er der to sanktioner. For det første kan kommunen forlange, at den tidligere tilstand genoprettes. Dette gælder også, hvis der er foretaget bygningsmæssige ændringer som følge af ibrugtagningen til erhverv. For det andet er der bødestraf for den, der ikke har indhentet samtykke fra kommunen, inden boligen blev taget i brug til andet formål.

Til toppen af dokumentet